Валерия Осеевская о том, как купить квартиру на вторичном рынке, если вы все хотите сделать самостоятельно.
В своей практике я часто сталкиваюсь с желанием купить квартиру самостоятельно, без помощи риэлтора. Поэтому я подготовила серию постов, посвящённых порядку заключения сделки на вторичном рынке. Так же вы получите ответ на вопрос, “За что платить риэлтору комиссию”.
⠀
Итак, вы нашли квартиру, которая пришлась по душе, — что делать дальше?
Самое первое и важное — проверка собственника.
Вам нужно проверить ряд документов (уточню, оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь, что квартира действительно принадлежит ему, и он имеет полное право ей распоряжаться.
Сохраняйте чек-лист документов для проверки собственника:
1.ПАСПОРТ
А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.
2.ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН
Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ или онлайн. Она обойдется вам примерно в 200 рублей. Справка действительна месяц, после истечения срока лучше заказать новую.
До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить или заказать самостоятельно свежую выписку из ЕГРН. В ней, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
3.ДОКУМЕНТ-ОСНОВАНИЕ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЙ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, делового участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.
Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует возникновение шанса появления других претендентов на квартиру.
4.ДОКУМЕНТ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЙ СЕМЕЙНЫЙ СТАТУС ПРОДАВЦА
Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.
Если предмет недвижимого имущества был приобретен в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть.
Если на момент приобретения имущества собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово. Проверьте страницу «семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял.
Ни первое, ни второе на 100% не гарантирует, что продавец не состоял в браке, но помогает хоть как-то обезопасить себя.
Важный момент. На регистрацию перехода права собственности документ о семейном положении не требуется, и я стала часто сталкиваться с тем, что стороны сделки пренебрегают этим документом, чтобы сэкономить лишние 2000 рублей.
С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно, информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.
4.СПРАВКА ИЗ ПНД
Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной. Это если вкратце.
5.СЧЕТА ЗА КВАРТИРУ
Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей. Дополнительно можно попросить справку об отсутствии задолженностей по квартире. Выдается она в паспортном столе, вместе с формами 9,7, 12.
И еще…
Проверяйте наличие несовершеннолетних собственников. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождения. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.
Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.
Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, ее заберут в пользу кредитора.
⠀
Желаю всем безопасных и легких сделок
АВТОР СТАТЬИ:
Валерия Осеевская
Эксперт по сделкам с недвижимостью,
руководитель офиса на Невском,104 агентства недвижимости «Партнер»