Продолжаю рассказывать, как правильно организовать передачу денег на сделке. Начало можно прочитать здесь.
Итак, окончательный расчет. На втором этапе сделки стороны заключают основной договор купли-продажи (далее — ДКП), по которому после выполнения всех условий продавец получает деньги, а покупатель — собственность и сам объект.
⠀
Сегодня рынок недвижимости стремиться к безопасным стандартам заключения сделок, при которых риски сводятся к минимуму.
⠀
Существует несколько форм расчётов по сделке:
1.банковская ячейка / сейфовое хранилище
Это сейф, металлический бокс, находящийся в депозитном хранилище банка (или расчетного центра) под охраной, который банк сдает в аренду. Собственник покупатель и банк заключают договор, согласно которому деньги за проданный объект передаются через ячейку. В этом документе прописываются все условия, сроки получения средств и доступа к ним. Далее оставшаяся сумма по договору купли-продажи закладывается в ячейку и подписывается основной договор купли-продажи, который подается на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
После регистрации покупателю выдадут выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности принадлежит ему. Эта выписка предъявляется банковскому сотруднику, и только после этого продавцу предоставляют доступ к ячейке. Часто помимо выписки по согласованию сторон также предоставляются акт приема-передачи объекта, свежая «чистая» форма 9 и другие документы, оговоренные в условиях вскрытия ячейки.
Ключ в ячейке хранится либо у покупателя, либо в банке — по согласованию сторон.
Как правило, ячейка оплачивается в равных частях покупателем и продавцом. Стоимость такой услуги составляет от 2 000 рублей. А пересчет и проверка денег на подлинность осуществляется за счет продавца.
Если по какой-либо причине покупатель не предоставил выписку из ЕГРН на свое имя, продавец может заказать ее самостоятельно. Если Росреестр по какой-либо причине не зарегистрирует переход права собственности, сделка не состоится, и квартира останется в собственности у продавца, покупатель заберет в банке свои деньги.
2.аккредитив
Аккредитив — это банковский счет. Покупатель открывает сберегательный блокированный счет в банке на свое имя и кладет на него нужную сумму. Дальнейший алгоритм схож с банковской ячейкой:
-регистрация права собственности на покупателя;
-выписка из ЕГРН на имя покупателя;
-предоставление в банк выписки.
Банк проводит проверку документов. Если все в порядке, переводит деньги на счет продавца. Такая услуга стоит от 2 000 до 3 000 рублей. Как правило, аккредитив оплачивается в равных частях продавцом и покупателем. При покупке квартиры в новостройке бывают совместные акции застройщиков с определенными банками, когда открытие аккредитива бесплатно.
3.эскроу-счёт
Эскроу счет — это специальный счет, с помощью которого проводятся безналичные расчеты по сделке. Покупатель открывает в банке счет эскроу для расчетов до договору купли-продажи и вносит на этот счет сумму, равную стоимости объекта. Банк блокирует денежные средства на этом счете до выполнения обязательств по договору купли-продажи объекта недвижимости, в счет которого размещены эти деньги. Далее продавец предъявляет в банк документы, свидетельствующие о переходе права собственности на объект к покупателю. После чего банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.
Владелец счета эскроу (покупатель) не может распоряжаться деньгами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи обстоятельств.
При сделке через счет эскору подписывается трехсторонний договор (покупатель + продавец + банк). Это является дополнительной гарантией безопасности, так как банк контролирует документы. Так же счет эскроу страхуется на сумму 10 000 000 рублей на момент регистрации сделки. Но, к сожалению, это не защищает покупателей более дорогого жилья.
Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу, счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено соглашениями между продавцом и покупателем.
4.публичный депозитный счёт нотариуса
По этому счету нотариус может проконтролировать расчеты между сторонами сделки. У нотариуса есть депозитный счет. Деньги на этом счете не являются деньгами нотариуса. Он является распорядителем, но не обладателем.
Часто мне задают вопрос, какая же форма расчётов лучше?
⠀
Выбор формы расчётов напрямую зависит от уникальности сделки, дальнейших планов и пожеланий каждой из сторон сделки.
АВТОР СТАТЬИ:
Валерия Осеевская
Эксперт по сделкам с недвижимостью,
руководитель офиса на Невском,104 агентства недвижимости «Партнер»